Dal 14 agosto scorso in vigore obblighi su attestazioni, fondi di riserva e manutenzione

MONTRÉAL – Da tempo in Québec gli esperti denunciano la cattiva manutenzione di troppi edifici, con conseguenze sulla sicurezza e sul valore stesso degli immobili. Per porre rimedio a questa situazione a dir poco allarmante, il governo provinciale ha approvato un nuovo regolamento che è entrato ufficialmente in vigore il 14 agosto 2025. Le nuove regole interessano tutti i sindacati di coproprietà, dai piccoli duplex ai grandi complessi con centinaia di unità, e puntano a tre obiettivi principali: garantire la durata e la sicurezza del patrimonio immobiliare, rafforzare la solidità finanziaria delle coproprietà e proteggere meglio gli acquirenti durante le compravendite.

L’attestazione del sindacato. Da metà agosto, chi vende un appartamento in condominio deve ottenere dal proprio sindacato una attestazione ufficiale sullo stato dell’edificio. Il documento deve includere:

– i bilanci e i fondi disponibili, con eventuali deficit degli ultimi anni;

– le assicurazioni attive e le relative franchigie;

– i lavori e le ispezioni già realizzati o programmati;

– eventuali sinistri o cause legali in corso;

– le modifiche più recenti alla dichiarazione di coproprietà.

Questa attestazione diventa quindi un passaggio obbligato nelle transazioni immobiliari.

Carnet d’entretien: la “carta d’identità” dell’edificio. Tutte le coproprietà dovranno dotarsi di un carnet d’entretien, ossia un registro dettagliato con l’elenco di impianti, materiali e parti comuni, corredato da date di installazione, interventi di manutenzione, garanzie e contratti di servizio. Il documento deve includere anche una pianificazione dei lavori più importanti nei prossimi 25 anni. Sarà aggiornato annualmente dal consiglio di amministrazione e rivisto ogni 5 anni da un professionista indipendente (10 anni per edifici molto piccoli).

Il fondo di riserva sotto esame. Collegato al carnet d’entretien, lo studio del fondo di riserva diventa obbligatorio ogni 5 anni. Un professionista abilitato (ingegnere, architetto, tecnologo, perito o revisore contabile) dovrà stimare i costi futuri di manutenzione e indicare le quote che i coproprietari devono versare nel fondo per garantire i lavori. In questo modo si eviteranno improvvisi aumenti delle spese condominiali o situazioni di deficit.

Maggiore protezione per gli acquirenti. Una novità importante riguarda anche i versamenti in acconto per l’acquisto di un’unità in condominio: da ora in avanti possono essere depositati soltanto presso notai, avvocati, contabili o amministratori autorizzati, e non più direttamente nelle mani dei promotori immobiliari. Una misura volta a proteggere gli acquirenti da eventuali rischi finanziari.

Tempi di adattamento. Per i sindacati che non dispongono ancora di carnet d’entretien o di uno studio del fondo di riserva, è previsto un periodo transitorio: la scadenza ultima per conformarsi è il 14 agosto 2028.

Un cambiamento strutturale. La riforma segna un punto di svolta nella vita condominiale in Québec. Le nuove regole porteranno più trasparenza, una migliore programmazione finanziaria e un rafforzamento del mercato immobiliare, rendendo più sicure e più solide le transazioni per tutti i cittadini.