La comproprietà può assumere due forme: può essere divisa o indivisa. La comproprietà divisa è soggetta a disposizioni legislative più elaborate. Viene spesso definita comproprietà in condominio. Oggi parlerò dell’altra forma di comproprietà, quella indivisa. Innanzitutto, come si diventa comproprietari indivisi? Il caso più ovvio è quello di due persone che decidono di acquistare insieme un immobile. Può trattarsi, ad esempio, di un’abitazione residenziale, o di un edificio commerciale.

Il caso che fa scuola è quello di due persone che decidono di convivere e che quindi acquistano insieme una casa. Un altro esempio è quello di due, o più persone, che decidono di acquistare un immobile con redditi da locazione come forma di investimento. In ciascuno dei due casi, i comproprietari si mettono d’accordo sulla quota che spetta a ciascuno. Va da sé che, generalmente, i comproprietari sono proprietari alla pari, anche se non è sempre così. L’altra modalità, attraverso cui le persone si ritrovano in comproprietà indivisa, è la successione. Consideriamo l’esempio di un genitore che lascia la propria casa in eredità ai figli senza specificare la quota di ciascuno. In questo caso, i figli saranno comproprietari della casa in parti uguali.

Vediamo, con l’aiuto di alcuni esempi, come si diventa comproprietari per indivisione. Si tratta dell’aspetto più semplice della comproprietà indivisa. Vediamo ora come porre fine a questo stato di comproprietà indivisa. In altre parole, se i comproprietari hanno idee diverse su cosa fare dell’immobile. Ad esempio, se uno vuole venderlo e l’altro no. Cosa succede in questo caso? La risposta è molto chiara nel diritto civile: nessuno è obbligato a rimanere nell’indivisione. Qualsiasi comproprietario, quindi, può richiedere la divisione della proprietà in qualsiasi momento. Cosa significa questo in termini concreti?

Vi faccio un esempio. Avete ereditato la casa dei vostri genitori insieme a vostra sorella. Siete comproprietari per indivisione in parti uguali, cioè metà ciascuno. Non siete d’accordo su cosa fare dell’immobile. Non importa chi dei due può chiedere all’altro di porre fine alla comproprietà per indivisione, senza dover fornire alcuna giustificazione. Colui che vuole porre fine allo stato di indivisione può proporre, se lo desidera, di acquistare la quota dell’altro, o di vendergli la sua. Se ciò non dovesse andare bene, i due potranno scegliere di vendere la casa e di spartirsi il ricavato della vendita. La vendita della casa porrà così fine allo stato di comproprietà per indivisione. Purtroppo, però, a volte la realtà non è così semplice.

Possiamo immaginare, infatti, la situazione di una sorella che non vuole vendere a causa, ad esempio, del suo attaccamento sentimentale all’immobile, ma che allo stesso tempo non ha i mezzi per acquistare anche la quota di sua sorella. Vuole quindi costringere la sorella a restare in comproprietà, cosa che non è possibile. Per porre fine a una situazione di questo genere, esiste un ricorso chiamato «Richiesta di divisione». Si tratta di una procedura giudiziaria che impone la vendita dell’immobile sotto l’autorità del tribunale. Come si può facilmente immaginare, queste non sono le condizioni ottimali per ottenere il miglior prezzo possibile sul mercato. Questa procedura comporta, inoltre, una serie di problematiche. Per esempio, come determinare il valore dell’immobile ed il prezzo di vendita sul mercato. Il tribunale riceverà le valutazioni di entrambe le parti e fisserà il prezzo di vendita. Il tribunale determinerà anche i termini del mandato da conferire ad un agente immobiliare che si occuperà della transazione. Se ciò rappresenta un problema, il tribunale dispone di mezzi ancora più restrittivi e vincolanti. Il tribunale detiene  dunque ampi poteri per stabilire come porre fine alla proprietà congiunta. In caso di controversia, le cose si complicano ulteriormente quando si parla di spese. Durante il periodo di comproprietà, c’è stata la manutenzione dell’edificio, sono state pagate le tasse e le assicurazioni, sono state fatte delle riparazioni. Inoltre, nel nostro esempio, una delle due sorelle ha potuto vivere nell’immmobile, traendone beneficio. Ciascuna di queste circostanze dà luogo a un calcolo del costo, o del valore che ne deriva e, una volta venduta la proprietà, si dovranno effettuare degli aggiustamenti per evitare situazioni inique, che si verificherebbero qualora uno dei comproprietari usufruisse dell’immobile o, piuttosto, corrispondesse da solo determinati importi che sarebbero dovuti essere pagati in due. È facile diventare comproprietari per indivisione. È altrettanto facile porvi fine, se le parti sono d’accordo. Se invece si deve andare in tribunale in caso di controversia, la semplicità scompare.